前海土地管理改革创新

2013年5月,前海土地管理改革创新要点及配套政策以文件形式正式对外发布,标志着前海深港合作区的开发建设、项目落地和土地出让工作将加快推进。

20%土地出让金用以奖励"绿色"项目

为鼓励节约集约用地,前海将把土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出)的15—20%划入前海深港合作区产业发展基金。

以"绿色" 、"低碳"为特色的建设项目可申请该项基金,前海将综合考虑经济贡献、节约环保等因素予以奖励。

土地出让采取弹性年期

一般而言,国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年(最高年限)。在前海,土地使用权可分期出让、分段计收地价。

其中,自用部分首次出让年期一般为20年,到期后经评估按10年续期。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地,可按法定最高年限出让。

出售部分,按最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的,经评审符合前海产业政策的可以续期,最长可续期法定最高年限。

供地方式告别"大一统"

前海区内,不同产业将采取不同的供地方式。

除试行建设项目用地预申请外,产业带动性强、项目辐射面广、事关前海发展全局的特别重大高端项目用地,试行公告出让,并防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金。

为提高土地利用效益,实行有条件的"带设计方案"出让。

创新产业用地用房管理,实行"带管理方案"出让。

分片区标价抑制地价异常

为稳定市场预期,避免不实炒作误导大众,前海将综合考虑片区的宗地属性、土地用途、市场情况等各项因素,采取分片区标定地价,并保持每年更新。

每一个单元都是一个小宇宙

前海初步划定22个单元,102个街区,按照单元开发和街区开发的模式,单元内的楼宇将全部打通,每一个200米左右的单元能够解决片区内的基本工作、生活、购物和社区服务。目前比较成熟的单元开发模式有深圳的万象城、香港的西九龙等。

对于资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的企业,前海还将鼓励和支持企业一起参与土地开发、招商引资和运营管理。包括土地的成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式都在考虑范围之内。

不少新区常见的开发进度慢、不成规模、规划不统一将不会在前海出现。

产业用地将向企业总部倾斜

前海产业用地里,自用部分的建筑面积一般不得低于总建筑面积的50%。不过,以企业招商引资和运营管理为主的项目,自用比例可以适当降低。

建成后,物业自用部分原则上10年内不得转让,出售部分原则上5年内不得再转让。这两款物业物业在持有年限内经前海管理局批准可以转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。

另外需要注意的是,办公类物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在区内的法人;公寓类物业的租售对象为在区内工作的个人或上述法人。

研究设立前海土地审裁机构

前海拟借鉴香港等境外地区的先进土地审裁经验和制度,研究设立前海土地审裁机构,探索建立土地和房产审裁制度,提高土地和房产权益纠纷裁决的效率。

土地审裁制度将出让土地的政府和购买土地的企业放在平等的地位,双方关系为平等的民事主体,有了问题找审裁机构解决,减少政府权力部门的干预,通过法律的介入倡导平等及合约精神,有助提高裁决效率。

囤地炒地将收回用地

对不按合同履行开发责任和义务,存在囤地、炒地、闲置等行为的,前海管理局将严厉打击,通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。此外,前海将把土地使用权出让合同验收制度作为房地产权登记前置条件。

前海合作区内,所有拟转让物业包括通过招拍挂方式公开出让的土地,原则上不得转让但确需转让的,前海管理局都可以优先回购;另外,经营状况较差的企业或项目,其物业也由前海管理局参照市场价格优先回购。

足不出楼可办登机手续

前海15平方公里的地上地下将全部打通,地下空间开发达780万平方米。从南区到北区,地下开发五层,负三到负五层是轨道交通,负一和负二层是快车车道。通过地下,可以从妈湾港到达宝安。此外,地下空间的建筑设计通透开阔,在某些区域,负4层还可看到天空。 前海将借鉴香港国际金融中心(IFC)的模式。未来,在一栋大楼里,人们不用出门便可直接办理登机手续、搭乘地铁,解决所有交通问题。

地面部分,从南区到北区的走廊把妈湾到双界河整个连成一片,人们在楼里穿行而过。

《深圳市人民政府关于前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点的批复》

     
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